samedi 30 novembre 2013

Le Domaine de la Ronce ne devrait plus être constructible


Après deux premières demandes de modifications sur le projet de Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de garantir la protection de la qualité environnementale et le contrôle de la densification de Ville d’Avray, le Collectif de la Ronce a déposé, le 8 novembre auprès du commissaire en charge de l’enquête publique sur le PLU, une troisième fiche qui remet en cause les droits à construire sur le Domaine de la Ronce.
En effet, l’acquisition du terrain par la Société du Domaine de la Ronce en 1958 ainsi que les deux permis de construire (PC) délivrés en 1962 et 1963 sur l’ensemble du foncier pour réaliser les deux tranches de l’opération immobilière (les « Etangs » et les « Cèdres ») relevaient d’une dérogation administrative (certificat d’urbanisme de 1957), qui n’annulait pas pour autant le caractère « classé » ou « inscrit » de ce site forestier à proximité des étangs. En conséquence, les deux permis fixaient plusieurs conditions sine qua non, comme une conservation stricte du « caractère boisé de la propriété », le remplacement systématique des « arbres abattus », « morts ou détruits »… et surtout pour le permis sur les « Cèdres » (parcelle cadastrale aujourd’hui pour l’essentiel numérotée AE 499) : « Le PC est accordé pour le programme et sur la parcelle tels que définis au projet ci-annexé dans son implantation et son volume –seront donc exclues ultérieurement toutes modifications comportant : addition de bâtiments à usage d’habitation ou d’annexe– division de la parcelle ». Soit une double interdiction pour le futur de diviser la propriété et de construire des logements supplémentaires sur le terrain d’assiette du permis de construire.
La société à l’époque propriétaire des terrains a réalisé les 11 immeubles autorisés par les deux permis, et les a conservés dans son patrimoine. Plusieurs actionnaires se sont ensuite succédés, jusqu’à GECINA aujourd’hui, mais sans aucune vente ni de foncier (sauf à la ville, condition édictée par les permis) ni d’appartements. Le Plan d’Occupation des Sols (POS) adopté en 1978 à Ville d’Avray n’avait évidemment pas à faire apparaître toutes les « servitudes » spécifiques attachées à tel ou tel foncier. Le Domaine de la Ronce a donc été classé, comme d’autres, en zone UC. Imaginons que l’ensemble du foncier ait été revendu, avant ou après approbation du POS, nul doute que le notaire chargé de la vente aurait repris dans son acte les dispositions des permis de construire d’origine, en se référant à la fois au certificat d’urbanisme de 1957 permettant la dérogation et aux « servitudes » que ces permis imposaient pour l’avenir au propriétaire.
Nous demandons donc naturellement de modifier le projet de PLU afin qu’il respecte les « servitudes » créées lors de l’attribution du permis (que rien n’indique qu’elles aient été abolies), et qu’il reconnaisse dans sa version finale que la propriété, et tout particulièrement la parcelle AE 499, doit être totalement protégée de nouvelle construction de logements et donc classée, non plus en zone UC (avec maintien du COS à 0,7) mais en zone N (non constructible), sans possibilité de transfert de droits à construire éventuels sur d’autres terrains.

dimanche 3 novembre 2013

Les modifications sur le PLU, c’est possible jusqu’au 14 novembre !


Le 26 octobre, le Collectif de la Ronce a rencontré le commissaire chargé de l’enquête publique en cours jusqu'au 14 novembre inclus sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vue d'obtenir des modifications. Notre analyse de ce projet de PLU fait ressortir, tout particulièrement pour le quartier de la Ronce, des incompatibilités avec les documents et les règles  d’urbanisme qui lui sont supérieurs et qu’il doit respecter, des insuffisances  et des contradictions internes au sein même du PLU entre les règles proclamées et leur application. Nous avons regroupé nos propositions autour de deux thèmes : la protection de la qualité environnementale et le contrôle de la densification de la ville. Et nous avons remis au commissaire enquêteur un dossier en insistant pour que les dispositions concrètes du PLU prennent rigoureusement en compte l’ensemble des textes à appliquer, dont ceux rappelés et commentés par le préfet des Hauts-de-Seine (Code de l’urbanisme, SDRIF, SCoT, etc.), et pour que soient concrétisées de façon effective les règles énoncées dans le « Rapport de présentation » du PLU lui-même. L’association des locataires de la Résidence de la Ronce (AL2R), qui avait eu au préalable connaissance de nos demandes concernant les espaces verts, a apporté son soutien à notre démarche.
La préservation de la qualité environnementale est inscrite dans la plupart des textes précités, le SDRIF (Schéma directeur de la région Ile-de-France) allant même jusqu’à désigner le Domaine de la Ronce parmi les espaces dont l’environnement et la qualité paysagère doivent être protégés. Le projet actuel de PLU a effectivement prévu quelques protections du site : une partie des espaces verts à l’entrée de la résidence, quelques espaces entre certains bâtiments de la parcelle AE 499, un bosquet, quatre ou cinq arbres d’un alignement beaucoup plus important… Mais pas de protection d’arbres remarquables (notamment des Cèdres qui n’y sont même pas inscrits), pas de protection de continuité écologique et paysagère (notion pourtant utilisée sur d’autres secteurs de la ville), pas de protection de plusieurs alignements d’arbres, et aucune protection sur certaines des parcelles (AE 107, 526, 527). Les mesures envisagées s’avèrent donc assez peu cohérentes et satisfaisantes au regard des textes auxquels le PLU doit se conformer.
Ces espaces verts et arborés sont un marqueur de ce quartier de Ville d’Avray. La simple application des textes d’urbanisme actuels doit permettre, à travers le PLU, de les pérenniser pour les années à venir. Ceci conduit donc le Collectif à demander que soit classés en « espaces verts à protéger » : tout l’espace de l’entrée (et non pas seulement la pelouse) ; tout le long de l’allée forestière entre le bâtiment K et le centre commercial ; tout le mail intérieur entre les n° 27 et 7 avenue des Cèdres (et non seulement une partie, peu lisible, dans le projet) ; l’alignement d’arbres sur toute la longueur de ce mail ; les zones arborées des deux parcelles cadastrales situées à gauche de l’entrée de la Résidence (jardin d’une ancienne maison et terrain du centre commercial comprenant le petit square face à l’école), essentielles pour le maintien du  paysage urbain quand on descend la rue vers le centre commercial ; le rideau d’arbres bordant l’avenue des Cèdres, en continuité avec un espace vert déjà protégé, et qui, supprimé, créerait un visuel constitué uniquement de béton
Dans une deuxième fiche, le Collectif s’appuie sur le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) des Coteaux et du Val de Seine et le Plan de déplacements urbains de la région Ile-de-France (PDUIF) qui insistent sur le « potentiel mesuré » de constructions à Ville d'Avray et le fait que le secteur Nord de la ville doit être « le lieu préférentiel d’implantation du logement » pour se conformer à la règle de « la densification aux abords des gares ». Partant du constat que le PLU pointe, dans son inventaire des terrains à bâtir (p.65 et 66), le projet du promoteur GECINA portant sur environ 150 nouveaux logements sur Domaine de la Ronce comme un « levier » dont « on ne peut ignorer l’importance pour augmenter de manière significative l’offre de logements locatifs privés et sociaux », le Collectif rappelle que le Domaine de la Ronce est situé dans le secteur Sud de la ville, et demande que soient rigoureusement respectées les prescriptions du SCoT et du PDUIF afin de garantir les équilibres de la ville. On ne peut pas engorger encore un peu plus le quartier qui subit déjà la plus forte concentration de population (30% sur environ 12% de la surface bâtie), sachant qu’il accueille également 2 groupes scolaires (1.000 enfants) et un centre commercial.
Le Collectif a également demandé, au vu de la géographie (si particulière en petite couronne) de notre ville, encaissée en milieu de forêt avec seulement deux routes (très encombrées aux heures de pointes) et une ligne SNCF à proximité (quotidiennement défaillante), que les problèmes de transport (et plus globalement d’infrastructures collectives) soient étudiés, en premier lieu, avant d’envisager toute nouvelle construction « importante ». Le Collectif suggère aussi que, pour que le PLU puisse respecter ces objectifs en termes d’équipements et services collectifs, soit prévue et réalisée au préalable à toute opération de densification une étude précise sur la démographie de Ville d’Avray, actuelle et à venir sur un horizon de dix ans. Enfin, le Collectif a également proposé que, au vu des constats et projets dans le quartier de la Ronce, ce dernier fasse l’objet d’un zonage particulier au sein de la zone UCa.
Le commissaire enquêteur a semblé trouver que les mesures proposées concernant les espaces verts apparaissaient de bon sens. Il nous a indiqué que, conformément à sa méthode de travail, il transmettra nos demandes à la Mairie et prendra ses propres conclusions après les réponses de celle-ci. Nous ne doutons pas que le PLU sera finalement adopté dans le plus parfait respect des textes…