Le Collectif de la Ronce a pris acte de la décision du Conseil d’Etat (CE) de juillet 2018 qui a validé le Permis de construire (PC) de GECINA sur le Domaine de la Ronce. Avec la récente annonce du début des travaux et de la démolition du centre commercial, a priori en juillet, la mise en œuvre du PC devra cependant être conforme aux conditions de son autorisation par la Mairie ! Or deux éléments ont été déterminants pour obtenir cette autorisation :
1.La demande de PC a été déposée par GEC 10, une filiale de GECINA, sur la totalité des 12,5 ha du Domaine de la Ronce, alors que le programme ne concerne que 10% du Domaine. L’instruction a donc été faite en prenant en compte les possibilités de construction de cette assiette de 12,5 ha considérée comme une seule et même unité foncière, bien que cette assiette soit constituée de plusieurs parcelles cadastrales, et que l’essentiel des surfaces appartiennent à GECINA et non à GEC 10, cette dernière ne possédant qu’une faible part de celles-ci, inférieure même à l’emprise au sol des nouveaux bâtiments.
2.L’engagement pris par le pétitionnaire GEC 10 de ne pas diviser le terrain, assiette du PC, jusqu’à l’achèvement des travaux – alors même que GEC 10 n’en est pas propriétaire !
Sans ces deux éléments, le projet n’aurait pas respecté les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et son autorisation aurait été impossible en l’état. Or, en supposant que la répartition de la propriété entre GECINA et GEC 10 telle que décrite ci-dessus ne soit pas modifiée, les bâtiments à construire seront « à cheval » sur les terrains de GECINA et de GEC 10, et resteront de plus rattachés aux 710 appartements existants sur le Domaine, situation porteuse de difficultés diverses pour le projet.
Les sociétés GECINA et GEC 10 ont bien vu le problème, mais ont cherché à le régler en contrevenant à l’engagement de non division des 12,5 ha pris lors de l’instruction du PC, en signant, entre elles, une promesse de vente permettant à GEC 10 d’acquérir auprès de GECINA une toute petite partie du Domaine, « le surplus de terrain » nécessaire à implanter les nouvelles constructions. L’opération décrite prévoit, en contradiction avec l’engagement de non division pris dans le dossier d’instruction, « la division parcellaire » d’une partie du Domaine de la Ronce. Sa mise en œuvre réduirait l’assiette du PC à moins de 2 ha, à comparer aux 12,5 ha officiellement présentés à la Mairie pour obtenir le PC.
Quelles conséquences ?
Cette nouvelle unité foncière n’aurait pas permis au PC, qui a été délivré quelques mois plus tard, de respecter les règles du PLU. Instruit uniquement sur la surface de ce nouveau terrain, les m2 autorisés n’auraient peut-être pas dépassés la moitié de ceux accordés par le PC. Seulement, cette promesse de vente/division programmée ne figure pas au dossier d’instruction, si bien que le service instructeur n’a pu se déterminer, pour le respect des règles d’urbanisme, que sur les éléments présentés : un projet prenant en compte la totalité des possibilités de construction sur les 12,5 ha du Domaine de la Ronce, assorti de l’engagement de ne pas réduire l’assiette du permis.
Ainsi, la société GEC 10 se trouve bénéficiaire d’un PC autorisant la construction de 12.500 m2 qu’elle n’aurait pas dû obtenir sur le seul terrain défini dans la promesse. Il s’agit d’un véritable transfert de constructibilité d’un vaste terrain vers une parcelle à détacher que nul texte du Code de l’Urbanisme ou du PLU, ni nul arrêt du Conseil d’Etat n’autorise dans ce cas d’espèce (sans compter que GECINA, qui reste le propriétaire du terrain principal, préserve l’essentiel de ses possibilités de construction pour de futures opérations sur le Domaine).
Le Tribunal a étrangement ignoré toutes nos remarques sur le sujet, s’en tenant à l’examen des seules pièces effectivement remises par le pétitionnaire à la Mairie dans son dossier d’instruction : il n’en reste pas moins que GECINA et GEC 10 ont affirmé à la Mairie ne pas vouloir diviser le terrain pour l’obtention du PC, tout en projetant en même temps, au nez et à la barbe du service instructeur, la division dudit terrain…
Nous entrons maintenant dans la phase d’exécution des travaux. Qu’une donnée essentielle à une autorisation de construire ne soit pas respectée lors de la phase d’exécution d’un PC et que le pétitionnaire ait volontairement trompé le service instructeur sur ses intentions réelles afin d’échapper à une règle d’urbanisme, le CE par différents arrêts - dont l’un récent en août 2018 - a reconnu que, dans de telles circonstances, un permis de construire pouvait être remis en cause à tout moment, même après la fin d’une procédure judiciaire où il était réputé être devenu « définitif ». La jurisprudence précitée du CE sur la possibilité de retrait des permis à tout moment doit pouvoir s’appliquer si le Domaine de la Ronce est effectivement divisé lors de la mise en œuvre du PC, puisqu’une division était déjà programmée et non révélée par le pétitionnaire avant même l’obtention du PC, et que cette dissimulation a permis d’échapper à l’application des règles du PLU. Dans cette perspective, le Collectif a alerté Mme. la Maire sur la vigilance qu’elle nous paraît devoir exercer sur ce dossier, lui demandant de nous faire part de sa position sur ce problème et de prendre, au besoin, les mesures qui s’imposeraient en cas de non respect de l’engagement concernant la non division du terrain pris par la société GEC 10 : soit le retrait du permis qui aurait été délivré par fraude du pétitionnaire, soit l’interruption des travaux et la saisine du Procureur de la République pour non respect du permis délivré.
Depuis l’origine, le Collectif a toujours jugé ce projet totalement démesuré pour le quartier et pour Ville d’Avray, porteur de nuisances plus que d’améliorations. Nous avions contesté - en son temps et sans succès - les possibilités de construction excessive offertes par le PLU sur le Domaine de la Ronce, mais accepter désormais la division du terrain reviendrait à accepter que même les règles du PLU ne servent plus de garde-fou. Si cette opération n’était pas sanctionnée, on pourrait s’interroger sur l’utilité des règles d’urbanisme, et se préparer à ce que ce schéma pernicieux de densification fasse école auprès des promoteurs dans notre commune – il suffirait à un opérateur de s’entendre avec un voisin disposant sur son terrain jouxtant le sien d’une constructibilité résiduelle pour que son propre projet puisse contourner les dispositions du PLU tout en permettant au voisin de conserver l’essentiel de son terrain, et des possibilités de construction qui lui resteraient attachées ; la constructibilité de la ville deviendrait hors de contrôle.
Nous vous ferons part de la réponse de notre Maire, et ne manquerons pas de vérifier nous-mêmes régulièrement le maintien de l’intégrité foncière du projet.